JPM được bảo vệ tổn thất đối với các khoản cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản suy yếu.

Thỏa thuận thâu tóm First Republic Bank (FRC) của JPMorgan (JPM) gợi nhớ đến thỏa thuận mà gã khổng lồ ngân hàng này đã thực hiện để mua lại Bear Stearns trong bối cảnh khủng hoảng tài chính năm 2008.

Điểm chính

• Thương vụ thâu tóm First Republic của JPMorgan có những điểm tương đồng đến kỳ lạ với giao dịch mua Bear Stearns. Nguyên nhân là cả hai giao dịch đều cung cấp các thỏa thuận chia sẻ tổn thất đối với các khoản vay bất động sản.

• Khoản tài trợ của chính phủ, mặc dù có cấu trúc tương đối khác nhau ở từng thương vụ cụ thể, là một sợi dây chung giữa các thương vụ First Republic và Bear Stearns.

• Các khoản cho vay bất động sản thương mại có thể gây tổn hại cho các ngân hàng khu vực trong tương lai khi nợ quá hạn gia tăng.

Thỏa thuận chia sẻ tổn thất về khoản vay tài sản

JPMorgan đã thắng trong cuộc đấu giá để mua lại First Republic sau khi Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC) nắm quyền kiểm soát ngân hàng khu vực đang gặp khó khăn, trong một thỏa thuận đã được hoàn tất vào cuối tuần. 

Ngoài quyền kiểm soát tài sản, ngân hàng có thêm thỏa thuận chia sẻ thiệt hại với FDIC bao gồm 80% thiệt hại đối với các khoản thế chấp của hộ gia đình trong 7 năm và 80% thiệt hại đối với các khoản vay thương mại, bao gồm cả bất động sản thương mại trong 5 năm.

Các biện pháp bảo vệ tương tự là một phần trong thương vụ mua Bear Stearns của JPMorgan, nhưng điều quan trọng cần lưu ý là Bear Stearns không được đưa vào danh sách tiếp nhận.

"Loại giao dịch này đã trở nên phổ biến trong năm 2008 chủ yếu do mối quan tâm của người mua liên quan đến bất động sản thương mại và nhà ở", John Popeo, một đối tác của The Gallatin Group đã viết trong một email gửi tới Investopedia.

Việc tiếp xúc với các khoản vay bất động sản thương mại (CRE) đã trở thành nguyên nhân gây lo ngại cho các ngân hàng khu vực, vì các khoản nợ quá hạn đã tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm. Nó đặt ra câu hỏi liệu thỏa thuận như trên có mang lại bất cứ gợi ý nào cho những điều sắp xảy ra hay không.

“Tôi không xem việc bao gồm bảo hiểm tổn thất được chia sẻ ở đây như một điềm báo về sự sụp đổ của bất động sản thương mại,” Popeo nói. "Điều đó nói rằng, CRE dường như là một vấn đề, và nó là một vấn đề có thể gây kinh hoàng cho các ngân hàng nhỏ hơn."

Tài trợ của chính phủ

Thương vụ FDIC bán First Republic khá tương đồng với thương vụ bán Bear Stearns theo một khía cạnh khác: Chính phủ trợ cấp tài chính.

“Thỏa thuận này gợi nhớ một chút đến Bear Stearns về việc chính phủ trợ cấp cơ sở tín dụng cho người mua như một phần của giao dịch,” Popeo nói.

Ông giải thích trong thỏa thuận với Bear Stearns, Fed đã tạo khoản vay chiết khấu qua đêm trị giá gần 13 tỷ đô la cho JPM trên cơ sở không truy đòi, sử dụng khoảng 13,8 tỷ đô la tài sản của Bear làm tài sản thế chấp.

FDIC sẽ cung cấp khoản trợ cấp cố định 5 năm trị giá 50 tỷ đô la cho JPM cho thỏa thuận thâu tóm First Republic.

“Động thái này khác với việc Fed tạo điều kiện cho khoản vay chiết khấu nhưng có sự tương đồng trong cách tiếp cận của chính phủ,” Popeo nói.

Khi JPMorgan mua Bear Stearns, một mảnh bất động sản cụ thể có giá trị cao hơn giá phải trả cho toàn bộ ngân hàng: tòa nhà trụ sở mới được xây dựng gần đây của Bear ở New York trị giá hơn 1 tỷ USD.

Lần này, việc mua lại First Republic của JPMorgan sẽ cho phép công ty mở rộng hoạt động kinh doanh quản lý tài sản và nhận các khoản vay bất động sản tạo thu nhập với thỏa thuận chia sẻ tổn thất của FDIC để giảm thiểu rủi ro.

Sau khi thỏa thuận hoàn thành: Chúng ta nên chờ đợi điều gì diễn ra tiếp theo?

 
Với ý định tăng lãi suất của Fed cho đến khi lạm phát có thể được kiểm soát, khả năng nền kinh tế rơi vào suy thoái vẫn còn cao. Bất kể suy thoái kinh tế thế nào, những khó khăn các ngân hàng khu vực phải đương đầu sẽ còn rất lâu nữa mới chấm dứt.

Thương vụ của Dimon có thể chứng minh là có cơ sở nếu những cảnh báo nghiêm trọng của các nhà đầu tư và nhà phân tích về thị trường bất động sản là đúng. Đặc biệt, các chủ văn phòng và chủ cửa hàng bán lẻ phải đối mặt với những thách thức từ xu hướng làm việc tại nhà và mua sắm tại nhà.

“Rất nhiều bất động sản đang gặp khó khăn”, Charlie Munger, đối tác của Warren Buffett tại Berkshire Hathaway (BRK.A), cho biết. “Chúng tôi có rất nhiều tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và các bất động sản khác gặp rắc rối,” Munger nói.

Các ngân hàng, đặc biệt là những ngân hàng có danh mục cho vay bất động sản lớn, đang thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay trong bối cảnh hỗn loạn của ngành ngân hàng bắt đầu với sự sụp đổ của Silicon Valley Bank và việc FDIC tiếp quản Signature Bank và bây giờ là việc tiếp quản và bán nhanh First Republic.

Dennis M. Kelleher, Giám đốc điều hành của Better Markets, cho biết cái giá phải trả cho một thỏa thuận nhanh chóng nhằm bảo vệ những người gửi tiền của First Republic và dập tắt sự hoảng loạn của công chúng.

Hậu Dương